주택담보대출 있어도 개인회생 되나요?

주택담보대출이 있어도 개인회생은 신청할 수 있으며, 담보대출은 별제권으로 분류돼 신용대출·카드빚과 달리 변제계획 밖에서 원래 약정대로 갚는 것이 원칙입니다.
집을 지킬 수 있는지는 담보대출을 계속 갚을 수 있는지에 달려 있고, 집의 순가치(시세 − 담보대출 잔액)는 청산가치로 변제액 하한에 반영됩니다.

주택담보대출은 개인회생에서 어떻게 취급되나요?

개인회생에는 파산절차의 별제권 규정(제411조~제415조)이 준용됩니다(채무자회생법 제586조). 집에 저당권을 가진 은행은 별제권자가 되고, 별제권은 절차에 의하지 않고 행사할 수 있습니다(제412조). 쉽게 말해 담보대출은 개인회생의 감면 대상이 아니라, 담보로 잡힌 집에서 우선 회수할 수 있는 권리가 그대로 유지되는 채권입니다.
반면 카드빚·신용대출 같은 무담보 채무는 변제계획에 따라 일부를 갚고 나머지를 면책받는 구조입니다.

별제권자는 담보로 변제받을 수 없는 부분에 관하여만 일반 채권자로 권리를 행사합니다(제413조 준용). 그래서 채권자목록에도 별제권이 있는 채권은 별제권의 목적(어떤 집인지)과 그 행사로 변제받을 수 없는 채권액을 함께 적도록 되어 있습니다(찾기쉬운 생활법령정보, 「채무자 회생 및 파산에 관한 규칙」 제80조 안내). 이 부족액 계산은 집의 시세를 어떻게 평가하느냐에 따라 달라지므로 시세 자료를 함께 준비해야 합니다.
목록 작성은 채권자목록 작성법을 참고하세요.

개인회생을 신청하면 집 경매가 멈추나요?

일정 기간은 멈춥니다.
신청 후 개시결정 전에는 법원이 필요하다고 인정하면 담보권 실행을 위한 경매의 중지·금지를 명할 수 있습니다(제593조 제1항 제3호). 개시결정이 나면 변제계획 인가결정일 또는 개인회생절차 폐지결정 확정일 중 먼저 오는 날까지 담보권의 설정과 담보권 실행을 위한 경매가 중지·금지됩니다(제600조 제2항).

중요한 것은 이 보호가 인가결정까지라는 점입니다.
인가된 뒤에는 담보권자가 다시 경매를 진행할 수 있으므로, 개인회생 중에도 담보대출을 연체 없이 갚아야 집을 지킬 수 있습니다.
서울회생법원도 주담대 채무재조정 프로그램을 도입하면서, 기존 개인회생제도에서는 담보권 실행이 진행되면 채무자가 주택 소유권을 잃고 주거 기반이 흔들려 변제계획 수행이 어려워지는 문제가 있었다고 설명했습니다.
신청 전에 담보대출이 이미 연체 중이라면 그 상태부터 점검하는 것이 먼저입니다.

집을 지키면서 개인회생을 할 수 있나요?

담보대출을 원래 약정대로 계속 갚을 수 있다면 집을 유지한 채 변제계획을 수행하는 구조가 가능합니다.
문제는 월 소득에서 생계비와 개인회생 변제금을 내고 나면 담보대출 원리금까지 감당하기 어려운 경우입니다.
이 부담을 덜기 위해 서울회생법원이 신용회복위원회와 협약을 맺고 시범 도입한 주택담보대출채권 채무재조정 프로그램이 있습니다(2019년 보도자료). 현재 운영 여부·시행 법원·요건은 관할 법원과 신용회복위원회(1600-5500)에 확인하세요.

서울회생법원 보도자료에 따르면 이 프로그램은 개인회생을 신청한 채무자가 신용회복위원회를 통해 담보채권자와 채무재조정에 합의하면, 법원이 그 내용을 변제계획안에 반영할 수 있게 한 것입니다.
재조정 내용으로는 연체이자 감면, 이자율 인하, 거치기간·상환기간 연장이 소개됐고 사안에 따라 일부만 적용될 수 있습니다.
재조정된 이자를 일정 기간 이상 연체하면 담보권자가 다시 경매를 진행할 수 있다는 점은 같습니다.
시행 법원과 주택 가격·소득 등 이용 요건은 바뀔 수 있으므로 관할 법원과 신용회복위원회(1600-5500)에 직접 확인하세요.

두 가지 연체는 결과가 다릅니다.
담보대출을 연체하면 인가 후에는 담보권자가 집에 대한 경매를 진행할 수 있고, 개인회생 변제금을 내지 못해 인가된 변제계획을 이행할 수 없음이 명백해지면 법원은 개인회생절차를 폐지해야 합니다(제621조 제1항 제2호). 그래서 집을 지키려는 사람은 담보대출 상환일과 개인회생 변제금 납부일을 따로 관리하고, 소득이 줄면 연체가 쌓이기 전에 변제계획 변경을 검토해야 합니다.

집이 있으면 변제금이 얼마나 늘어나나요?

개인회생의 총변제액은 채무자가 파산할 때 채권자가 배당받을 총액보다 적으면 안 됩니다(제614조 제1항 제4호). 이것이 청산가치 보장입니다.
집이 있으면 집의 시세에서 담보대출 잔액처럼 우선 변제되는 금액을 뺀 순가치가 청산가치에 들어가고, 그만큼 변제 총액의 하한이 올라갈 수 있습니다.
대출이 시세에 가까울 만큼 남아 있으면 순가치가 작아 영향도 작고, 대출이 적게 남은 집일수록 청산가치 부담이 커집니다.

1. 시세 확인: 국토교통부 실거래가, 감정평가, 금융기관 시세 등 관할 법원이 인정하는 자료로 집의 가치를 확인합니다.
2. 선순위 채무 확인: 담보대출 잔액, 다른 근저당, 임차인 보증금처럼 집에서 먼저 빠지는 금액을 정리합니다.
3. 순가치 계산: 시세에서 선순위 금액을 빼 청산가치에 들어갈 금액을 추정합니다.
4. 변제액 비교: 가용소득으로 낼 총액과 청산가치를 비교해 더 큰 쪽이 기준이 되는지 확인합니다.

변제기간은 원칙 3년이지만, 청산가치를 채우기 위해 필요한 경우 등 특별한 사정이 있으면 5년 이내로 정할 수 있습니다(제611조 제5항). 청산가치 계산 방법 전반은 변제계획안과 청산가치에서 자세히 다뤘습니다.

배우자 공동명의이거나 세입자가 있으면 어떻게 되나요?

공동명의 주택은 채무자 지분만큼만 채무자 재산으로 보고 재산목록에 적습니다.
배우자 단독 명의 집은 채무자 재산이 아니지만, 법원이 배우자 재산 자료를 요구하는 경우가 있으니 배우자 소득·재산과 개인회생을 확인하세요.
집에 대항요건과 확정일자를 갖춘 세입자가 있으면 그 보증금은 환가대금에서 우선 변제되는 금액이 될 수 있어(제415조 준용) 순가치 계산에 함께 반영해야 합니다.
반대로 채무자 본인이 전세로 사는 경우는 전세보증금과 개인회생에서 따로 다뤘습니다.

집에 연대보증인이나 물상보증인이 있다면, 개인회생 면책은 채권자가 보증인에게 가지는 권리와 채권자를 위해 제공된 담보에 영향을 미치지 않는다는 점도 기억해야 합니다(제625조 제3항). 채무자가 면책을 받아도 보증인의 책임이나 담보는 그대로 남을 수 있습니다.

ℹ 이 글은 공식 법령·기관 자료를 근거로 작성된 정보 제공 콘텐츠이며, 법률 자문이 아닙니다. 법령·기준은 개정될 수 있고 개별 사안은 본인 상황에 따라 달라질 수 있어, 중요한 결정 전에는 관할 법원·전문가 확인을 권장합니다.